Vente d’un bien hérité : Comment se calcule la plus-value

La plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien. Elle est généralement calculée en pourcentage du prix de vente.

Lorsque vous vendez un bien hérité, vous pouvez être amené à payer des droits de mutation (appelés aussi droits de succession). Ces droits sont calculés en fonction du montant de la plus-value réalisée.

Il existe également des abattements sur ces droits de mutation qui dépendent de l’âge du vendeur.

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

La plus-value est un bénéfice réalisé à la revente d’un bien immobilier. Toutefois, la plus-value ne peut être réalisée que si le prix de vente du bien est supérieur au prix d’achat.

Lorsque vous vendez votre logement, il faut distinguer les éléments de votre patrimoine qui sont détenus depuis moins de 5 ans et ceux dont le délai est supérieur à 5 ans.

Les premiers permettent d’être imposés sur une moins-value, tandis que les seconds peuvent faire l’objet d’une plus-value.

La plus-value immobilière n’est pas soumise à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) des personnes physiques et des couples soumis à imposition commune. Pour obtenir une exonération de ces prélèvements, vous devrez justifier que votre logement a été occupé par un locataire pendant une durée minimale fixée chaque année par la loi de finances en vigueur (3,5 ou 8 ans). En outre, si vous investissez en résidence principale, vous pourrez être exonérés des prélèvements sociaux (CSG et CRDS). De même, les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus de 15 ans sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvement sociaux. abattement

Les biens hérités et leur taxation

La plus-value est une somme d’argent que vous pouvez réaliser au moment de la revente d’un bien immobilier. Celle-ci est directement liée à sa plus-value ou son moins-value.

La plus-value désigne le gain ou la différence entre le prix d’achat et celui de la revente.

Le moins- value peut être définie comme une perte financière subie par un propriétaire lors de la vente d’un bien immobilier.

Le calcul de la plus-value dépend du régime fiscal choisi pour l’imposition des revenus fonciers, principalement le régime microfoncier et le régime réel.

Les biens hérités sont soumis à diverses taxes selon les cas : – taxe foncière, – droits de mutation, – ISF… Ces taxes sont directement calculées sur la valeur du bien considéré et non sur son prix d’acquisition qui peut être très élevé.

La taxe foncière : Il y a lieu de distinguer trois situations : – Si les biens ont été acquis avant 1991 ; ils sont soumis à la taxe professionnelle (TP) en place depuis 1975, puisque cette taxe n’a pas été supprimée par cette année.

Ils sont donc intégrés au budget général des communes où ils se trouvent et ils sont soumis aux mêmes règles que les autres propriétés bâties ou non bâties du territoire communal : taux fixés par les collectivités locales, assiette correspondant aux bases cadastrales existantes… abattement

Calculer la plus-value en cas de vente

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Cette expression peut aussi être appelée « profit » ou « gain ».

La plus-value est calculée sur les biens immobiliers, mais elle s’applique également aux actions, obligations et autres valeurs mobilières.

Il existe trois types de plus-values : la plus-value latente (plus-value non encore réalisée), la plus-value imposable (plus-value déjà réalisée) et la moins-value (moins value). En pratique, il n’est possible de réaliser qu’une seule des trois sortes de plus-values.

Le calcul de la plus-value suit un processus spécifique en fonction du type de bien immobilier concerné (terrain nu ou bâti) et du type d’opération effectuée (vente d’un terrain nu à un particulier, vente d’un terrain construit à un particulier ou à une société civile immobilière…). abattement

Exonération pour les biens hérités

Les biens acquis par héritage ou don sont exonérés de la plus-value. Cependant, il existe des exceptions à cette règle générale : Les biens reçus par donation sont imposables dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Ils font partie du patrimoine du donateur et ne peuvent être considérés comme un investissement locatif. En effet, ils n’apportent aucun avantage pour l’acquéreur (pas d’investissement locatif). De plus, les donations à un enfant majeur sont soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%.

Les biens reçus par succession ne peuvent pas bénéficier de l’exonération car ils font partie du patrimoine du défunt et constituent une charge pour les héritiers ou les donataires. abattement

Déduction des charges et frais légaux

Pour les personnes physiques, la plus-value est définie comme étant le gain réalisé sur un bien immobilier au cours d’une année donnée. Cette plus-value est assujettie à un impôt spécifique : l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L’impôt sur la fortune immobilière s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine net taxable au 1er janvier de l’année d’imposition est supérieur à 1,3 million d’euros. A partir du 01/01/2018, le seuil de taxation sera abaissé à 800 000 €.

La plus-value correspond alors à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier. Quelques exemples : – Une maison achetée en 2016 pour 400 000 euros est revendue en 2019 pour 600 000 euros.

La plus-value réalisée pour ce bien immobilier peut être calculée par la formule suivante : 600 000 euros – 400 000 euros = 200 000 euros (plus-value) – Les frais liés à cet achat et cette revente sont estimés à 30 000 euros (frais notariés, frais liés aux diagnostics obligatoires, taxe foncière…).

Votre impôt sur la fortune immobilière sera calculé par application d’un taux forfaitaire unique de 3 % sur 200 001 euros (400 000 x 0,03) soit 6 100 € (200 001 X 3%). abattement

Autres méthodes pour réduire la plus-value

Dans le cas où vous souhaitez acheter un bien immobilier, il est important de connaître les différentes façons de réduire la plus-value. C’est notamment une étape indispensable si vous souhaitez vendre votre bien dans quelques années. Plusieurs moyens existent pour diminuer la plus-value de votre résidence principale.

Lorsque vous décidez d’acheter un logement, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en crédit immobilier qui se chargera de trouver l’offre la plus adaptée et au meilleur taux pour financer votre futur projet.

Il est également possible de profiter du dispositif Pinel pour investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant sa plus-value immobilière. Par ailleurs, si vous êtes propriétaire d’un bien qui ne correspond pas à vos attentes et que vous souhaitez le revendre afin d’en tirer une somme considérable, il est possible de profiter du dispositif Malraux pour réduire la plus-value sur la revente future. Enfin, il est également possible de se servir des frais de notaire comme levier fiscal afin d’avoir une certaine marge financière supplémentaire lorsque l’on effectue des travaux sur son logement avant sa revente. abattement

Le calcul de la plus-value sur un bien hérité est très simple. Il faut prendre le prix d’achat du bien, puis déduire les frais et charges liés à l’acquisition.